המושג "פינוי – בינוי" מסמל את הסטאטוס של מתחם מגורים מסוים בארץ, אשר נתקבלה החלטה לפנות את תושביו מדירותיהם, להרוס את הבניינים ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים. כמובן שכל דייר מקבל דירה חדשה במתחם במקום דירתו הישנה עם סיום ביצוע הפרויקט. פרויקט פינוי בינוי נחשב מזה מעל לעשור כחלק ממדיניותו הרשמית של משרד הבינוי והשיכון בישראל. הסיבה לכך היא כי מדובר בפרויקטים בעלי ערך רב עבור כלל הגורמים הנוגעים בדבר, וביניהם דיירי מתחם המגורים, הקבלנים המבצעים את הפרויקט והמדינה עצמה.
פינוי בינוי – היתרונות לצדדים השונים
בניגוד לפרויקטים אחרים של שיפוצי בניינים תחת עסקאות בין קבלנים מבצעים לדיירי הבניין, דוגמת תמ"א 38, במקרה של פינוי בינוי מדובר בפרויקט המעוגן מבחינה מסוימת בחוק. הכוונה היא לכך שהכרזה על פינוי מתחם מסוים לשם בנייה מחדש הינה בסמכות המדינה (משרד השיכון והבינוי), כפי שמוגדר בחוק התכנון והבנייה, משנת 1965. חקיקת חוק זה נועדה להתמודד עם קשיים שונים אשר עשויים להיווצר כאשר לדוגמה אחד מדיירי הבניין מתנגד לביצוע הפרויקט בעוד שאר הדיירים מעוניינים בסגירת העסקה עם הקבלן המבצע. חשוב לציין כי חוק זה חוקק מפני שלפרויקטי פינוי בינוי ערך רב גם עבור המדינה והסביבה, ולא רק עבור הגורמים המעורבים ישירות (הקבלן והדיירים).
עד היום יצאו לפועל מספר מצומצם בלבד של פרויקטי פינוי – בינוי. עם זאת, במהלך השנתיים האחרונות חלה התעוררות מסוימת בתחום זה, אולי עקב מצוקת מחירי הדיור השוררת במדינה.
היתרונות הגלומים בפרויקט פינוי בינוי עבור הדיירים והקבלן המבצע הם רבים וברורים – הדיירים מקבלים דירה חדשה ובדרך כלל גם גדולה יותר, במקום דירתם הקודמת. לדירה החדשה ערך כספי גבוה בהרבה מזה של הדירה הישנה כמובן. בנוסף הם זוכים להתגורר בבניין חדש ומשופץ המתאפיין במערכת תשתיות משופרת ולעיתים בשטחים ציבוריים ירוקים ומטופחים. בזמן ביצוע הפרויקט זכאים דיירי הבניין לדיור חלופי על פי חוק, כחלק מאותו פיצוי לו הם זוכים.
גם מנקודת מבטו של הקבלן היתרונות ברורים ורבים – הקבלן מבצע עסקה משתלמת מבחינתו ומקבל לידיו מספר מסוים של דירות חדשות אותן הוא יכול למכור ו/או תשלום כספי עבור ביצוע הפרויקט. הפרטים השונים של העסקה, דוגמת גודל הדירות החדשות, גובה הפיצוי הניתן לדיירים, רווחיו של הקבלן וכד', נקבעים במסגרת משא ומתן בין הקבלן לדיירי המתחם.
גם המדינה מרוויחה רבות כאמור מביצוע עסקאות פינוי בינוי. המדינה מעניקה תמריצים שונים (דוגמת הקלות במס) אשר הופכים את העסקה למשתלמת במיוחד עבור הקבלנים והדיירים, שכן גם הציבור הרחב והמדינה מרוויחים מכך. השוק הפרטי בעצם דואג כאן לתהליך של התחדשות עירונית, שיפוץ תשתיות, יצירה או שמירה על אזורים ירוקים וכד', והכל במימון פרטי אשר אינו מגיע מכספי משלמי המיסים.
כיצד לבחור קבלן מבצע
במידה ואנו מתגוררים במתחם מגורים המתאים תיאורטית לפרויקט של פינוי בינוי, כיצד נבחר את הקבלן המבצע לפרויקט?
אפשרות ראשונה היא פשוט להיענות ליזם כלשהו המציע את שירותיו, לאחר שזיהה את הפוטנציאל הכרוך בפרויקט מסוג זה בבניין שלנו. כך, הוא יעשה עבורנו את כל העבודה (תכנון, בירורים, השגת אישורים וכד'), אך גם לא יפעל תחת תחרות של ממש, ולכן לא בטוח שנקבל את מלוא הגמול האפשרי מפרויקט מסוג זה.
אפשרות שנייה היא לנסות וליצור תחרות בין מספר יזמים וקבלנים שונים, על ידי עריכת מכרז (ניתן פשוט לפנות ישירות למספר קבלנים או אפילו לפרסם מודעה בנושא זה). יצירת התחרות בין היזמים השונים תביא לירידת מחירים ושיפור התנאים מבחינת הדיירים, כמו כן, תסייע להבטיח כי נקבל את כל מה שאנו יכולים לקבל מפרויקט פינוי בינוי במתחם המגורים שלנו.
בכל מקרה, חשוב לשים דגש על קבלנים אשר ביצעו בעבר פרויקטים מסדר גודל כזה, ואשר מחזיקים בידע הנחוץ על מנת להוציא לפועל פרויקט מסוג זה בהצלחה (או לחילופין עובדים עם גורמים המטפלים בצד הבירוקראטי – עורכי דין המתמחים בתחום וכד'). בחירה מדוקדקת של הקבלנים והגורמים המקצועיים המטפלים בפרויקט שלכם תעשה בסופו של דבר את ההבדל בין פרויקט מוצלח ממנו כולם נהנים ומרוויחים, לבין פרויקט אשר עלול להיהפך לסיוט של ממש.
המושג "פינוי – בינוי" מסמל את הסטאטוס של מתחם מגורים מסוים בארץ, אשר נתקבלה החלטה לפנות את תושביו מדירותיהם, להרוס את הבניינים ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים. כמובן שכל דייר מקבל דירה חדשה במתחם במקום דירתו הישנה עם סיום ביצוע הפרויקט. פרויקט פינוי בינוי נחשב מזה מעל לעשור כחלק ממדיניותו הרשמית של משרד הבינוי והשיכון בישראל. הסיבה לכך היא כי מדובר בפרויקטים בעלי ערך רב עבור כלל הגורמים הנוגעים בדבר, וביניהם דיירי מתחם המגורים, הקבלנים המבצעים את הפרויקט והמדינה עצמה.
פינוי בינוי – היתרונות לצדדים השונים
בניגוד לפרויקטים אחרים של שיפוצי בניינים תחת עסקאות בין קבלנים מבצעים לדיירי הבניין, דוגמת תמ"א 38, במקרה של פינוי בינוי מדובר בפרויקט המעוגן מבחינה מסוימת בחוק. הכוונה היא לכך שהכרזה על פינוי מתחם מסוים לשם בנייה מחדש הינה בסמכות המדינה (משרד השיכון והבינוי), כפי שמוגדר בחוק התכנון והבנייה, משנת 1965. חקיקת חוק זה נועדה להתמודד עם קשיים שונים אשר עשויים להיווצר כאשר לדוגמה אחד מדיירי הבניין מתנגד לביצוע הפרויקט בעוד שאר הדיירים מעוניינים בסגירת העסקה עם הקבלן המבצע. חשוב לציין כי חוק זה חוקק מפני שלפרויקטי פינוי בינוי ערך רב גם עבור המדינה והסביבה, ולא רק עבור הגורמים המעורבים ישירות (הקבלן והדיירים).
עד היום יצאו לפועל מספר מצומצם בלבד של פרויקטי פינוי – בינוי. עם זאת, במהלך השנתיים האחרונות חלה התעוררות מסוימת בתחום זה, אולי עקב מצוקת מחירי הדיור השוררת במדינה.
היתרונות הגלומים בפרויקט פינוי בינוי עבור הדיירים והקבלן המבצע הם רבים וברורים – הדיירים מקבלים דירה חדשה ובדרך כלל גם גדולה יותר, במקום דירתם הקודמת. לדירה החדשה ערך כספי גבוה בהרבה מזה של הדירה הישנה כמובן. בנוסף הם זוכים להתגורר בבניין חדש ומשופץ המתאפיין במערכת תשתיות משופרת ולעיתים בשטחים ציבוריים ירוקים ומטופחים. בזמן ביצוע הפרויקט זכאים דיירי הבניין לדיור חלופי על פי חוק, כחלק מאותו פיצוי לו הם זוכים.
גם מנקודת מבטו של הקבלן היתרונות ברורים ורבים – הקבלן מבצע עסקה משתלמת מבחינתו ומקבל לידיו מספר מסוים של דירות חדשות אותן הוא יכול למכור ו/או תשלום כספי עבור ביצוע הפרויקט. הפרטים השונים של העסקה, דוגמת גודל הדירות החדשות, גובה הפיצוי הניתן לדיירים, רווחיו של הקבלן וכד', נקבעים במסגרת משא ומתן בין הקבלן לדיירי המתחם.
גם המדינה מרוויחה רבות כאמור מביצוע עסקאות פינוי בינוי. המדינה מעניקה תמריצים שונים (דוגמת הקלות במס) אשר הופכים את העסקה למשתלמת במיוחד עבור הקבלנים והדיירים, שכן גם הציבור הרחב והמדינה מרוויחים מכך. השוק הפרטי בעצם דואג כאן לתהליך של התחדשות עירונית, שיפוץ תשתיות, יצירה או שמירה על אזורים ירוקים וכד', והכל במימון פרטי אשר אינו מגיע מכספי משלמי המיסים.
כיצד לבחור קבלן מבצע
במידה ואנו מתגוררים במתחם מגורים המתאים תיאורטית לפרויקט של פינוי בינוי, כיצד נבחר את הקבלן המבצע לפרויקט?
אפשרות ראשונה היא פשוט להיענות ליזם כלשהו המציע את שירותיו, לאחר שזיהה את הפוטנציאל הכרוך בפרויקט מסוג זה בבניין שלנו. כך, הוא יעשה עבורנו את כל העבודה (תכנון, בירורים, השגת אישורים וכד'), אך גם לא יפעל תחת תחרות של ממש, ולכן לא בטוח שנקבל את מלוא הגמול האפשרי מפרויקט מסוג זה.
אפשרות שנייה היא לנסות וליצור תחרות בין מספר יזמים וקבלנים שונים, על ידי עריכת מכרז (ניתן פשוט לפנות ישירות למספר קבלנים או אפילו לפרסם מודעה בנושא זה). יצירת התחרות בין היזמים השונים תביא לירידת מחירים ושיפור התנאים מבחינת הדיירים, כמו כן, תסייע להבטיח כי נקבל את כל מה שאנו יכולים לקבל מפרויקט פינוי בינוי במתחם המגורים שלנו.
בכל מקרה, חשוב לשים דגש על קבלנים אשר ביצעו בעבר פרויקטים מסדר גודל כזה, ואשר מחזיקים בידע הנחוץ על מנת להוציא לפועל פרויקט מסוג זה בהצלחה (או לחילופין עובדים עם גורמים המטפלים בצד הבירוקראטי – עורכי דין המתמחים בתחום וכד'). בחירה מדוקדקת של הקבלנים והגורמים המקצועיים המטפלים בפרויקט שלכם תעשה בסופו של דבר את ההבדל בין פרויקט מוצלח ממנו כולם נהנים ומרוויחים, לבין פרויקט אשר עלול להיהפך לסיוט של ממש.